公有住房非遗产,公有房屋承租权获取有相应的法律规定

单位 | 88必发手机娱乐律师事务所(上海/北京/深圳)发布日期:2011-07-07 14:14:53

???????近年来随着房价高涨,各种房地产案件层出不穷,除此之外和房产沾边也免不了产生各种纠纷。最近笔者经手一起遗产继承纠纷案件,案件焦点就在于公房承租权是否属于被继承人遗产,具体案情如下

?????? 原告A与被告B分别是涉案被继承人C的父亲与女儿。被继承人C于2009年年初因病去世,其父为原告A,其母于1988年去世。被继承人与妻子离异。被告B系被继承人与前妻所生女儿。

被继承人C生前承租了上海市静安区的一所公有住房,并长期一人居住在该房屋内。在2009年初王某去世后,原告A与被告B就谁继续承租该公有住房进行了协商但未能协商一致。其后,该处房屋出租人物业管理企业将承租人确定为被告B。2009年8月,被告与物业管理企业签订了上海市公有房承租权转让合同,以75.5万元的价格转让该房承租权给B企业,并办理了相关退租手续。

?????? ?原告主张被告在未与其协商的情况下,采用欺骗的方式成为该房屋的承租人,并与B企业签订房屋置换协议,所取得75.5万元置换款应为被继承人C所有,原被告AB同为第一顺序遗产继承人,原告A应获得一半份额的置换款。
而被告主张,被继承人死亡后,物业企业指定被告为承租人,并依法办理了相关手续。被告合法取得承租人身份,其后所转让承租权所得款项不是被继承人遗产,应为被告所有。
????????
??????? 本案的争议焦点在于:公有住房在承租人死亡后,是否应按照遗产处理?!
最终法院判决认为,王某生前虽系公有住房的承租人,但出租人在承租人死后将承租人确定为具有承租人资格的被告,后被告作为承租人将其所有承租权转让所得的钱款系被告处分自身所享有承租权取得的对价,而非王某所留遗产。法院判决驳回原告A将承租权转让款作为遗产分割的要求。
那公有房的承租权是否是遗产?若是遗产,继承顺序如何?
笔者认为,根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第(二)款规定:居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。即在房屋承租人死亡后,其生前具有本市户口的共同居住人可以获得承租权;若无具有本市户口的共同居住人,其生前本市常住户口的配偶和直系亲属可以获得承租权。所以法律没认定该承租权是遗产,但相应亲属可以在规定条件下获得承租权,继续履行租赁合同。
??????????
??????? 另外,就该承租权获得的优先问题,根据上海市房地资源局印发沪房地资公[2000]98号文《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(二)》中,第十二条的相关规定,上述亲属获得承租权的顺序为
??????? (一)原承租人的配偶;
??????? (二)原承租人的子女;
??????? (三)原承租人的父母;
??????? (四)其他人。
??????? 可见本案中,被告B作为原承租人的子女比身为原承租人父亲的A优先获得该公有房屋的承租权。
????????
????????综上所述,笔者认为,由于原承租人死亡后其亲属获得承租权的顺序不同于继承法的相关规定,故应认为公有房屋的承租权不能作为原承租人死亡后的遗产,仅按照上海市房屋租赁条例的规定允许其同住人、近亲属有条件地取得该承租权。因此在处理相关案件中,应当谨慎注意两者法律规定的不同。
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

?赵星海律师

XML 地图 | Sitemap 地图