垫付安置费推进“唯一住房”实行的法律问题

单位 | 88必发手机娱乐律师事务所(上海/北京/深圳)发布日期:2016-07-29 14:39:34

编辑:马济勇 ?上海88必发手机娱乐律师事务所 ? 律师

银行等金融机构在实行程序中处置抵押房屋的案件,其中处置难度最大的往往是由被实行人自住的抵押房屋。主要原因是此类案件中被实行人声称该套抵押房屋系其“唯一住房”,房屋清场难度大、被实行人抵抗情绪激烈,实践中出于维护社会稳定的考虑,对被实行人名下只有一套房屋的实行案件,法院普遍采取消极处理甚至中止实行程序。

但近年来,司法层面亦正想方设法逐步加强对被实行人“唯一住房”的实行力度,社会各界共同努力破解“唯一住房”的实行障碍。其中,由银行预先垫付安置费用,在实践中已经有不少先例,在解决“唯一住房”实行困难方面取得了很好的效果。本文拟就银行垫付安置费用的法律依据、可操作性、需注意事项等方面进行分析,以供参考。

一、垫付安置费用的法律依据及可操作性

1. 《实行异议规定》明确了唯一一套住房可实行的法定条件

最高人民法院于201555日公布并施行的《关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》(简称“《实行异议规定》”)第二十条规定了唯一一套住房可实行的3个条件,其中规定:

“金钱债权实行中,符合下列情形之一,被实行人以实行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋提出异议的,人民法院不予支撑:(三)申请实行人按照当地廉租住房保障面积为被实行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金。”

可以说,《实行异议规定》的上述条款在司法说明层面直接改变了最高法院出台的《关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条关于唯一一套住房不能实行的法律限定。

2. 实行程序中法院保障的是居住权,而非所有权

最高人民法院实行局复议监督室主任范向阳审判长在对《实行异议规定》的解读中论述到“即使是《关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻结财产的规定》,关于唯一一套住房不能实行,其所希翼保障的是被实行人的居住权,而非对房屋的所有权。”

也就是说,当申请实行人能提供安置方案、保障被实行人的居住权时,人民法院应对唯一一套住房启动实行程序。且对被实行人最终居住权的保障应是依靠当地政府的基本救济保障机制,不应让由政府承担的社会保障义务全部转嫁予申请实行人。

3. 变通方案中银行应优先考虑垫付安置费用

前述《实行异议规定》第六条第三款规定,申请实行人可1)同意提供租住房屋或2)同意从房屋变价款扣除五至八年租金两种方式为被实行人提供安置方案。

笔者认为,对于银行而言,选择第二种方式应更具操作性。原因是,即便选择提供租住房屋,银行亦需要对租住房屋支付租金费用,且租住房屋的面积、地理位置、质量条件等方面都需要与实行法院及被实行人沟通确认。能否提供被实行人所接受的租住房屋尚有疑问,若需对此反复磋商的,无疑又将增加实行的时间成本。

因此,银行宜优先考虑通过提供租金解决被实行人的安置问题。而在实践中,出于在启动实行程序前就需预先解决被实行人的实行异议的考虑,避免被实行人后续干扰房屋的评估、拍卖,法院又倾向于要求银行预先垫付安置费用而非在房屋变价款中扣除。

4. 预先垫付安置费用对推进实行房屋处置的有利作用

随着《实行异议规定》的发布及逐步深入实行,银行作为申请实行人能对“唯一住房”的被实行人预先垫付安置费用的,对于与实行法院、被实行人的沟通、谈判过程中无疑是有利筹码。

对于实行法院而言,银行提供了一种切实有效的保障方案,法官在向被实行人施压时具备了法律依据,银行分担了法院的实行压力,相对而言法官将更有动力推进唯一住房的实行、拍卖。

对于被实行人而言,无论后续房屋变现价值的高低,其均可获得银行预先垫付的安置费用,其也不能再以房屋处置后无法安置为由抗拒法院实行。而且对被实行人而言,若能获得一笔安置费用的,被实行人在面对法院实行压力之下,选择妥协的可能性更高。

对于实行效果而言,若被实行人能接受安置费用的,应也会配合实行工作中的各项程序。包括配合评估企业现场评估、评估报告的签收、拍卖过程中意向买家的现场看房等等,都将有利于提升处置效率及房屋拍卖成交价格。?

二、预先垫付安置费所需注意之事项

1.与实行法院、被实行人确认细节、制作实行笔录

当然,由于上海等地区房地产市场火热等原因,5-8年的房屋租金亦是一笔金额不低的费用。而实行程序又是一个持续的过程,不排除被实行人的态度出现反复。

因此,在垫付费用前,应与实行法院、被实行人将实行细节均进行确认,并在法院签署实行笔录。笔者认为,签署实行笔录所需注意的主要内容包括但不限于:

1)垫付安置费的具体金额,确认安置费应为一次性的、涵盖所有的费用,不会再有额外的增加和变动;

2)垫付费用应争取在被实行人配合搬离房屋后向其支付,在此之前应由实行法院先行代管;

3被实行人在签署实行笔录中应明确承诺配合法院的房屋评估、拍卖工作,不得干扰法院后续实行工作。

此外,还应与法官确认,银行垫付的安置费用应于实行变现款中优先受偿。

2.对房屋拍卖有所预期、考虑个案特殊因素

此外,仍需就个案情况先行分析以确认垫付安置费的必要性。其中所应考虑的因素包括实行房屋后续能否拍卖成交、拍卖成交的价格、被实行人的诚信等等。

具体而言,由于银行需要垫付实行成本,故对此类型的案件应需预先深入调查,若房屋后续拍卖变现款难以完全清偿银行债权的,则需考虑尽可能降低安置费用。若通过沟通,被实行人的诚信可能存在较大问题的,则应对此采取审慎态度。

大家认为,就需要垫付安置费的案件,应在采取决策前深入调查,并就上述问题形成书面报告,以尽可能降低银行所面临的法律风险。

3.若有二押权人或其他债权人,可协商承担垫付款比例

最后,若实行房屋的价值较高,又存在其他债权人就房屋变现款受偿的可能性,银行可事先与该些债权人事先沟通,协商垫付安置费的比例,以尽可能降低银行的实行成本。

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综上所述,笔者认为,随着《实行异议规定》的发布并逐渐深入施行,对唯一住房的实行力度将会有所加强,实践中法官所采取的实行方式也会愈加灵活。若银行能接受向被实行人垫付安置费用的,无疑将有利于推动唯一住房的实行程序,有效解决清场困难、法官积极性不高的问题。

但同时,由于在回收变现款前需额外垫付安置费,对安置费的垫付宜采取审慎的态度。对房屋拍卖结果、被实行人信用等预先调查并有所预期,并在实行法官的安排主导下,完成安置费的垫付,以确保银行不会有额外损失发生,尽可能降低银行的实行成本。

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