购买限制交易动迁房的法律风险及其防范

单位 | 88必发手机娱乐律师事务所(上海/北京/深圳)发布日期:2016-09-28 14:15:31

编辑:徐潇 ?上海88必发手机娱乐律师事务所 ?律师

2016年上海房市极为火爆,房产买卖合同纠纷也随之井喷。尤其是2014年左右签订的动迁房买卖合同,因产权过户时间临近且房价均已大幅增长,卖方单方解约的情况更为突出。鉴此,笔者拟对上海市第一中级人民法院审理并判决的(2013)沪一中民二(民)终字第263号案进行简要分析,以对此类交易的法律风险及其防范进行探讨。

?一、案情概况

2004年初,某房屋动迁,安置人为AB(A)CA子),动迁安置房屋4套。2005年初,C以产权人的身份将其中一套房屋(以下简称系争房屋)出卖给D。由于动迁房交易受限无法办理房屋过户,故双方签订房屋买卖合同并约定系争房屋可办理过户时,C应协助D办理房屋过户手续。嗣后D支付房屋价款,并对房屋进行装修且一直居住。2010年,D获悉系争房屋可办理过户,要求C协助办理过户手续,后发现系争房屋已被登记在A名下。随后,AC无权处分该房屋为由,拒绝为D办理房屋过户。故D起诉至法院,要求确认其与C之间的买卖合同有效,并要求AC协助其办理房屋过户手续。

二、裁判要旨

一审法院认为该案中房屋买卖合同是当事人真实的意思表示,双方均应恪守,并诚实守信地履行合同确定的内容。二审维持原判,原因如下:第一、2005C将系争房屋交付给D,并接受D依合同支付的购房款且出具收条,故买卖合同关系是双方真实的意思表示,且买卖双方业已履行了绝大部分的权利和义务,该合同应属合法有效;第二、C为动迁安置人及系争房屋的定向购买人之一,加之AC系父子关系,故签订该买卖合同时,D有相对充足的理由相信C对系争房屋有处分权。第三、自2005年起,D及家人已实际居住在系争房屋。在长达五年多的时间内A应当知道房屋已转让的事实,其没有提出异议,也应视为对房屋转让的默示同意。第四、A在明知系争房屋已出售给D的情况下,在办理产证时抢先将系争房屋的产权登记于自己名下,明显恶意侵害了D的利益,故A应与C一并承担协助D办理系争房屋过户手续的义务。

?三、限制交易动迁房买卖合同的效力

随着《上海市动迁安置房管理办法》的实施,上海市将此类房屋的过户时间由五年变更为三年,并且变更了满三年的起算时间。由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期。一般来讲,签订动迁协议在先,开发商取得大产证在后,所以基本是以开发商取得大产证的日期为准,故只要开发商的大产证满三年,此类房屋就可以办理产权变更登记。

尽管未满三年的动迁房转让受到限制,但并不意味着此类交易合同是无效的。首先,此类房屋虽然是动迁安置所得,但该房屋的产权是明确的。对于具有完全产权的财产,产权人享有《物权法》赋予的占有、使用、收益、处分的权利,任何人不能加以干涉。限制转让仅为一种行政管理规范,并不属于法律、行政法规强制性规定,亦不符合《合同法》第五十二条之合同无效的情形。其次,限制转让的只是规定不能办理物权的产权变更登记,并没有否认债权意义上的合同效力,所以并不影响房屋买卖合同的效力。综上所述,动迁房买卖合同本身是合法有效的,只不过是附期限、附条件的合同

四、购买限制交易动迁房可能存在的法律风险

根据物权公示公信原则,不动产所有权的转移实行登记生效原则,以产权登记为准。在这种情况下,动迁房的出卖人在较长时间内依然是该房屋的实际所有权人,一旦房屋超过限制交易时间,而买受人又疏于监控产权状态,出卖人很可能将房屋抵押或“一房两卖”

一旦房屋被抵押,在债务得不到清偿的情况下,无法办理过户。所以出卖人不愿或无法清偿债务并撤销抵押的话,买受人可以选择的解决方案仅有两种:一、解除合同,要求出卖人承担违约责任;二、替出卖人清偿债务、撤销抵押。办理过户后,再向出卖人追偿。无论哪种方式,都有损买受人的利益。此外,在“一房两卖”的情况下,如果房屋已办理过户且购买人非恶意,那前一买卖合同就无法继续履行。故该类房屋交易中,买受人处于高法律风险境地。

五、购买限制交易动迁房的风险防范建议

由于该类房屋的过户时间跨度较长,且目前房价涨势凶猛,很可能造成卖方中途要求加价甚至解约的情况,因此在此类交易中买方要注意以下几点:

(一)核实动迁安置协议及房屋定向购买承诺书,要求动迁安置协议上的被拆迁人和其他安置人共同签字。在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人,但其他安置人亦是拆迁安置房屋的共有人,所以在购买此类房产时,一定要求所有拆迁安置人在买卖合同上签字或承诺知晓并同意该交易。

(二)该类房屋买卖合同的条款设计应详尽,尤其是违约条款。对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面,特别是违约条款的设定,要做到既要合法又要能制约对方违约,违约金约定过高法律不予保护,约定过低不能制约对方,所以在违约条款的设置上需重视。

(三)买受人在按合同支付部分或全部房款后,需实际占有房屋,且一定要密切留意该房可办理过户的时间及产证办理情况。一旦房屋将要超过三年限制交易期,要马上督促办理过户手续。在督促无效或卖方恶意拖延过户时间的情况下,买受人可以先行提起诉讼并对该房屋申请财产保全,以确保安全顺利的完成交易。

(四)过户前,房屋出现法院查封的情况,如满足条件可以通过向法院提起查封异议的方式解决。《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权实行中,买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除实行的,人民法院应予支撑:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付实行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照此规定,在金钱债权实行的查封中,买受人符合以上条件的,向法院申请实行异议,可以得到法院支撑。

?六、小结

该类交易的过程包含诸多细节,且买卖双方的具体情况及面对的法律风险亦有不同。因此,对个案的具体分析,才可在最大程度上保证交易安全。本文仅在已有裁判文书分析归纳的基础上提出可行性建议,供买受人参考以规避相应法律风险。

XML 地图 | Sitemap 地图