人防车位,买或不买?

单位 | 88必发手机娱乐律师事务所(上海/北京/深圳)发布日期:2016-11-03 13:31:24

编辑:沈智雯 ?上海88必发手机娱乐律师事务所 ?实习律师

一、问题的提出

2016年以来,随着房地产市场的快速发展,一篇名为“法院终于判了:停车位居民免费使用,开发商无权租售!转吧,让更多人知道”的文章在笔者微信朋友圈多次转发,该文章大致内容为“南京星汉置业有限企业与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京市鼓楼区人民法院认为建成后的车库作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人(即全体业主)共同使用”,文章将该判决定义为“此案判业主获胜,在全国还属首例”、“开发商们将退出出售车库的惊人巨款”。因涉及业主的实际利益,该文章的阅读量为“100000+”,传播范围可谓广泛。

但是据笔者了解,这篇传播广泛又“振奋人心”的文章却是误传——事实上,一审判决后南京星汉置业有限企业向南京市中级人民法院提起上诉,南京中院二审判决撤销了前述一审判决,即微信文章中的判决已被撤销,从未发生法律效力。并且,审理此案的南京市鼓楼区法院亦在官方微信上发表《慎重声明》,表示“微信公众号上提到的判决内容,是并未生效的一审判决。该案应以生效判决为准。”

一时间,关于小区车位、车库的归属再次成为热议的话题。本文中,笔者拟以常见的“人防车位”为对象,就相关法律问题分而论之。

二、人防车位的定义

《中华人民共和国人民防空法》(简称“人民防空法”)第二十二条规定“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”,即人民防空工程。所谓人民防空工程,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。同时,因国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务,故大部分开发商为实现经济利益将修建的人民防空工程在平时用于车辆停放,即形成了本文所述的人防车位。

平时人防车位与普通车位在使用功能方面没有任何差别(均可用于停放车辆),其最重要的差别在于普通车位可办理独立产权证,而人防车位一般无法办理产权证。在视觉方面,人防车位与普通车位的一个显著区别是人防车位有一道厚重的大门,如下图:


三、人防车位的权属

因人防车位在平时与战时具有不同的功能定位,且现行《人民防空法》、《城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律法规都没有对人防工程的所有权归属问题予以明确规定,实践中亦有不同说法。

??? (一)有观点认为,根据《中华人民共和国国防法》(简称“国防法”)第三十七条规定国防资产归国家所有,因人防工程属于国防资产,故人防工程的所有权属于国家。如,广东省汕头市中级人民法院在(2015)汕中法民一终字第480号民事判决中认为,人防工程是房地产开发商在开发房地产时必须配套的法定义务,开放商不享有人防工程的所有权。根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条关于“人民防空工程可以按照谁投资谁受益、所有权与使用权分离、有偿使用等原则进行开发利用”的规定认定开发商仅享有人防工程的使用权,所有权归国家所有。

??? (二)有观点认为,人防车位是开发商投资建设,属于其建造的构筑物或者附属设施,故开发商应当享有人防车位的所有权。如,江苏省盐城市中级人民法院在(2014)盐民终字第01318号民事判决中认为,《人民防空法》第五条“国家鼓励、支撑企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”主要对人防工程“平时”与“战时”的使用问题作出了规定,不是对权属问题的专门规定;相反,该条规定恰恰说明民用建筑的人防工程应为投资者所有。

??? 三)有观点认为,人防车位作为建筑物的配套设施,在建设时已经列入商品房的公摊面积,故其所有权应当归全体业主所有。如,在文初的案例中南京市鼓楼区人民法院认为建成后的车库作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人(即全体业主)共同使用。

鉴于现行法律层面并未对人防车位的权属作出明确规定,笔者更加倾向于认为人防车位的所有权归开发商享有,具体理由:首先,《物权法》第五条规定了物权法定原则,即物权的种类和内容,由法律规定。笔者认为,民用建筑的人防车位系开发商“因合法建造”的事实行为设立的物权,开发商根据《物权法》第三十条的规定自事实行为成就是享有人防车位的所有权。其次,《国防法》第三十七条规定的“国防资产”强调是国家出资,而实践中的民用建筑的人防车位一般并非由国家出资,因此不应认定为《国防法》规定的“国防资产”。最后,从人防车位的资金来源而言,人防车位一般由开发商使用其自有资金单独投资建设,且并未在向业主出售房屋时作为公用面积由业主分摊,因此人防车位的所有权并不随房屋产权一并转移。

?四、实践中开发商“转让”人防车位的几种形式及风险防范

开发商投资建设人防车位的最重要的目的在于盈利,实践中开发商“转让”人防车位一般有三种形式:

(一)签订人防车位买卖合同,转让人防车位所有权

在部分地区,有关部门(如人防办、房管局等)认可开发商对民用建筑人防车位享有所有权,但这种初始所有权是因开发商合法建造行为的完成而设立,并未因不动产登记而设立。另一方面,《物权法》第三十一条规定了“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”,即开发商在出售人防车位前应当至不动产登记机关办理人防车位所有权设立登记、在出售人防车位后再办理人防车位所有权变更登记,否则不发生所有权转移的法律效果。

然而,实践中有相当一部分民用建筑的人防车位因各种原因无法办理不动产登记,那么即使业主与开发商签订了人防车位买卖合同、开发商也将人防车位交付给业主使用,但因开发商向业主转让人防车位时未办理登记或者无法办理登记,则法律上人防车位的所有权仍由开发商享有,业主无法就购买的人防车位办理产权证。更有甚者,因为出售人防车位未办理物权登记,有的开发商可能在将人防车位出售给业主后再将该人防车位抵押给第三方的情形,届时第三方向开发商主张行使抵押权时必然对已经购买该车位的业主权益造成巨大损害。

因此,业主在决定购买民用建筑人防车位前应当不动产登记机关充分了解所购车位是否可以办理不动产物权登记。若可以办理登记的,则业主应督促开发商办理人防车位所有权设立登记,在签订人防车位买卖合同后督促开发商在一定期限内办理所有权变更登记。若无法办理登记的,则应要求在人防车位买卖合同中加入开发商的陈述保障条款,并约定相应的违约责任,以最大限度减低开发商违约对业主造成的损失。

(二)签订人防车位使用权转让合同,转让人防车位使用权

在部分地区,有关部门认为民用建筑的人防车位所有权应当归国家所有。虽然人防车位由开发商投资建设,但是开发商本身仅享有在平时对人防车位使用、管理、收益的权利。

在这种情况下,开发商一般会选择与业主签订人防车位使用权转让合同,通过向业主转让人防车位使用、管理的权利实现其投资收益。但是,使用权毕竟并不等同于所有权,业主即使受让了人防车位的使用权但仍可能无法行使处分权,即业主很可能无法再次向第三方转让人防车位使用权。

因此,笔者建议业主在签订人防车位使用权转让合同时与开发商约定“类所有权”的条款,如业主有权以转让、赠与、继承、出租等形式对所购人防车位行使管理、使用、收益。此外,因使用权转让的人防车位一般也无法办理产权证,建议参照本文关于车位所有权转让部分增加违约责任约定。

(三)签订人防车位租赁合同,由业主永久性承租人防车位

实践中还有一种情形,即开发商不与业主签订所有权转让合同或者使用权转让合同,而是签订人防车位租赁合同,而租赁期限一般为“70年”或“长期”。笔者认为,虽然签订租赁合同在人防车位的使用上与签订所有权转让合同、使用权转让合同看上去似乎并无二样,均是由业主在合同签订后占有、使用车位,但是实际上较前二者却存在更大的法律风险:

首先,所有权转让合同与使用权转让合同在性质上均是“转让”,所谓转让是所有权或使用权的永久性让渡,开发商在转让后即不再享有人防车位的所有权或使用权。而租赁则是开发商实现收益权的一种方式,业主虽然一次性向开发商支付了70年或者长期的租赁费用,但法律上开发商仍然是人防车位的权利人、业主的地位也仅仅是承租人。

其次,即使租赁合同约定了70年或者长期的租赁期限,但关于该期限的约定因违反法律规定而部分无效。《中华人民共和国合同法》(简称“合同法”)第二百一十四条明确规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”、第二百三十六条规“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”,即根据法律规定租赁期限最长为20年,超过20年的部分均将被视为不定期租赁,进而开发商有权随时要求解除租赁合同。

再次,业主作为承租人无权擅自转租,若转租则需开发商同意。根据《合同法》第二百二十四条的规定,承租人未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人;否则,出租人有权解除合同。即,业主与开发商签订人防车位租赁合同后仅可根据租赁合同的约定使用车位;若未经开放商同意擅自转租的,开发商则有权解除与业主之间的人防车位租赁合同,相应的业主与第三方的转租合同亦归于无效。如此,业主不但无法通过转租实现收益,还有可能向第三方承担违约责任,甚至业主本身也可能因开发商解除租赁合同而无法继续使用人防车位。

在此种情况下,因以租赁形式承租获得车位使用权本身存在租赁时间、转租限制等方面的风险,笔者建议业主应与开发商协商尽量不以签署租赁合同的形式受让车位(如签署使用权转让合同);若确须签署租赁合同的,建议在合同中明确租赁合同到期后开发商应无条件与业主继续签订租赁合同、业主的转租权利、违约责任等条款。此外,笔者建议业主至有关部门办理人防车位租赁备案登记,通过增强租赁权的公示效力,防止开发商对人防车位的再出租、抵押、转让等情形。

五、小结

随着房地产市场的井喷以及家庭车辆保有量的快速增长,无论是产权车位还是无法办理产权的人防车位都十分紧俏,其价格也水涨船高。实践中关于车位的买卖,也由“选购”变成了“抢购”。但是,笔者仍希翼通过本文使读者进一步认识产权车位,并了解不同类型合同签署过程中的风险及防范措施,以更好的维护自身合法利益。

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